Alphaville: a menina dos olhos do mercado imobiliário

Em alta. Aquecido. Bombando. Geralmente são esses os termos usados para dizer o quanto vai bem o mercado imobiliário. De acordo com a 4ª rodada da “Pesquisa da Influência do Coronavírus no Mercado Imobiliário Brasileiro”, realizada em março deste ano pelo DataZAP, quatro em cada dez brasileiros passaram a buscar mais por imóveis. No ano passo, neste mesmo período, essa proporção era de quatro em 100. Em Alphaville, em uma pesquisa realizada pela VERO no mês de junho, com mais de 200 moradores da região, 56,16% disseram ter interesse em imóveis por aqui, sendo que 29,41% têm planos para comprar uma casa e 17,65% um apartamento.

Basilio Jafet, presidente do Sindicato de Habitação (Secovi-SP), garante que os indicadores são positivos para o setor em Alphaville. Os motivos? “Inflação sob controle, juros baixos, crédito imobiliário e, especialmente, a ressignificação da moradia”, conta. Não é que a região tenha ficado imune aos impactos sofridos na economia. Mas tudo indica que esse último fator (lembrem bem dele: ressignificação da moradia) deva ser o grande responsável pelo brilho do bairro nesse momento. “Em busca de qualidade de vida e com a possibilidade de home office ou regime híbrido de trabalho, famílias têm migrado para cidades próximas à capital paulista. Almejam áreas verdes, espaços abertos, aspectos que, desde a década de 70, vêm atraindo muitos para viver em Alphaville”, diz Jafet.

Para se ter uma ideia, segundo dados disponibilizados pela Lopes, as buscas por imóveis na região dispararam no portal da imobiliária. Em Barueri, no período de janeiro a maio deste ano, o aumento foi de 1.208,59%, em relação a 2019 (antes da pandemia). Em Santana de Parnaíba o número é ainda maior: 3.168,98%.

Para José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP), o mercado sofreu uma parada brusca no início da pandemia, mas logo o cenário positivo foi se desenhando. “Ninguém sabia exatamente o que iria acontecer com relação a empregos e a saúde. Com o passar dos meses, no entanto, houve um realinhamento nas negociações, com os profissionais se enquadrando nas medidas sanitárias. E isso também se refletiu na retomada dos negócios, com um aquecimento em vendas e locações a partir do segundo semestre de 2020”, diz ele – que também concorda com Jafet. “Com a facilidade do home office, foi despertado o interesse das pessoas por moradias maiores, em locais mais tranquilos. Com isso, veio o aquecimento do mercado no entorno da capital, como em Alphaville, e também no litoral”, acrescenta.

Voltando aos números: uma pesquisa realizada pela QuintoAndar, plataforma digital de compra e venda de imóveis, em parceria com o instituto Offerwise, revelou que os principais fatores para essa mudança na relação dos brasileiros com suas casas estão relacionados à necessidade de ter um escritório em casa (31,8%), ao desejo de mais áreas verdes no entorno do imóvel (28,4%) e ao aumento da importância de um espaço de lazer em casa ou no condomínio (24,8%). Também foram citados motivos como a necessidade de um imóvel mais espaçoso (22,4%), maior independência (22,4%), adequação à nova realidade financeira (22,2%), maior importância às varandas e sacadas (21,7%), possibilidade de viver afastado dos grandes centros (21,1%) e necessidade de morar em um local com ampla cobertura de aplicativos de entrega (12%).

Aqui no próprio bairro, os desejos de moradia do momento também mudaram, afinal, muitas famílias precisaram se adaptar a nova realidade. Na pesquisa realizada pela VERO, destacam-se os interesses por um imóvel maior, com quintal e áreas abertas (47,39%), um condomínio com boa infraestrutura de lazer (33,96%) e um imóvel com três dormitórios (21,33%). Sobre a metragem a metragem buscada, mais de 50% responderam estar procurando imóveis com mais de 150 m².

O preço de Alphaville ainda é um diferencial?

E como! Segundo Marcos Mellão, presidente da Associação da Indústria Imobiliária em Alphaville, Tamboré e Região (AIAT), e representante do Secovi-SP, Alphaville tem a combinação certeira dos novos desejos de moradia com preços muitos competitivos. “O bairro já era uma opção, agora ele é ainda mais. O valor do metro quadrado permite que você consiga um imóvel com o dobro de tamanho dos que são encontrados em alguns bairros de São Paulo. E também fazem parte deste blend a localização privilegiada, a qualidade de vida e a segurança de Alphaville”, diz Mellão.

Dados de maio de 2021 do Índice FipeZap mostram que em Barueri o preço médio de venda dos imóveis residenciais é de R$ 7.039/m², diferentemente de São Paulo (R$ 9.491/m²). O valor de locação também é mais barato: R$ 39,7/m² (Barueri/abril), contra R$37,8/m² (São Paulo/abril).

Já a valorização não fica para trás. A variação em 12 meses do preço médio de locação caiu 3,6% em São Paulo no mês de abril, enquanto em Alphaville cresceu 2%.

“Acredito que existe uma tendência de valorização até por conta do aumento na procura. Mas os preços não vão atingir patamares fora da realidade. Vejo que os próximos meses serão de equilíbrio nas negociações. O momento é muito bom, até pelas condições de financiamento oferecidas pelos bancos. Além disso, há uma boa oferta de novos empreendimentos, o que favorece a aquisição de imóveis”, conta o presidente do CRECI, José Augusto Viana Neto.

A MPD, construtora e incorporadora que nasceu no bairro, é uma das empresas que vem colhendo resultados positivos e lançou no segundo semestre de 2020 o Level Alphaville, na Avenida Andrômeda, com apartamentos de 95, 123 e 180 metros quadrados. “Desde o ano passado, temos a soma da questão comportamental com a financeira para explicar o aumento contínuo nas vendas. Os imóveis continuam sendo uma forma segura de investimento e vários aspectos impactam essa decisão: a continuidade da pandemia, a incerteza sobre uma forte recuperação do cenário econômico em um futuro próximo, as facilidades de financiamento, além de muitas fronteiras fechadas impedindo viagens ou dificultando até mesmo investimentos no exterior”, explica o presidente da MPD Milton Meyer, que garante novidade ainda neste ano. “Estamos preparando alguns projetos especiais para Alphaville e região, que agreguem inovação e modernidade em conceito e arquitetura. Estamos bem ansiosos para apresentar nos próximos meses”, diz.

Outras construtoras já fizeram as suas apostas. A Módena e Cipel vão lançar em breve o Shape, no 18 do Forte Empresarial, com unidades mais compactas, que vão de 46 a 79 metros quadrados. A CNA Spitaletti vai lançar nos próximos dias o novo Acqua Park, desta vez, no bairro Bethaville (o primeiro está em Alphaville), um projeto com conceito de resort e apartamentos de 45 a 52 metros quadrados. “Além de novos moradores em busca de imóveis maiores, sabemos da demanda dos apês mais compactos, voltados para investidores que visam ganhos com a locação do público que vem a trabalho”, diz o gerente comercial da empresa, Fernando Silva.

Já a NLS Incorp., que construiu os primeiros prédios do bairro, se uniu a CNL Empreendimentos Imobiliários, para também lançar em breve o Oka Mamoré (a metragem ainda não foi divulgada), em uma das localizações mais disputadas da região (esquina da Mamoré com a Rio Negro).

“Não há dúvidas de que esse é o momento certo para investir em um imóvel. E as expectativas são as melhores para os próximos meses. Comparado a dois anos atrás, hoje temos um mercado muito mais forte, com muitas ofertas e novas demandas. Alphaville tornou-se ainda mais desejada por quem procura qualidade de vida”, finaliza Marcos Mellão, da AIAT.

A Selic preocupa?

É bem verdade que a taxa básica de juros da economia (Selic) chegou em 2020 ao seu menor patamar, 2% ao ano, o que tornou o investimento no mercado imobiliário mais atraente. Nos últimos meses, o Banco Central (BC) elevou a Selic, chegando em junho a 4,25% ao ano, retornando ao patamar de fevereiro de 2020 – antes da pandemia da covid-19.

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) considera que o aumento foi uma medida técnica para conter o avanço da inflação no país. E, mesmo com a elevação, as taxas de crédito imobiliário seguem em patamares baixos e o setor se mantém atrativo. “O ambiente de negócios continua propício, com grande atratividade para investimentos em imóveis em comparação com as aplicações financeiras tradicionais”, comenta Luiz França, presidente da ABRAINC.